التظلم من قرارات نزع الملكية للمنفعة العامة في السعودية
تُعد قضايا نزع الملكية من أكثر القضايا العقارية حساسية في السعودية، لأنها تمس حق الأفراد في التملك الذي يكفله النظام الأساسي للحكم. ورغم أن نزع الملكية قد يكون ضرورياً لتحقيق مصلحة عامة، إلا أن النظام السعودي يوازن بين متطلبات المنفعة العامة وحقوق الملاك، من خلال تنظيم دقيق لإجراءات التعويض والتظلم. في هذا المقال، نعرض بشكل تفصيلي حقوق المتضررين من قرارات نزع الملكية، وكيفية التظلم من تلك القرارات وفق أحدث التعديلات النظامية، مع توضيح دور أفضل محامي عقاري في الرياض في حماية الحقوق القانونية للملاك.
أولاً: مفهوم نزع الملكية للمنفعة العامة في النظام السعودي
يعرّف نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة الصادر بمرسوم ملكي رقم (م/15) وتاريخ 11/3/1424هـ، نزع الملكية بأنه الإجراء الذي يتم بموجبه استملاك العقار جبراً عن مالكه لصالح جهة حكومية بهدف تحقيق مصلحة عامة، مثل إنشاء الطرق أو المشاريع الخدمية.
ويشترط النظام أن يكون القرار صادراً من الجهة المختصة بموافقة رئيس مجلس الوزراء، وأن يتم وفق ضوابط دقيقة تضمن العدالة والشفافية.
ثانياً: الأساس النظامي لحق التظلم من قرارات نزع الملكية
أقر النظام السعودي صراحةً بحق الملاك المتضررين في التظلم من قرارات نزع الملكية أو من تقدير التعويضات.
ويتم التظلم وفقاً لما نصّت عليه المادة 25 من النظام، التي تمنح صاحب العقار الحق في الاعتراض على القرار أو على التقدير أمام دائرة القضاء الإداري بديوان المظالم خلال مدة محددة، تبدأ من تاريخ تبليغه بالقرار أو بقيمة التعويض.
هذا الحق يهدف إلى تحقيق التوازن بين المصلحة العامة وحقوق الأفراد، ويُعد من الضمانات الأساسية التي يكفلها النظام الإداري في المملكة.
ثالثاً: الحالات التي يحق فيها التظلم من قرار نزع الملكية
يمكن لأي متضرر من قرار النزع أن يتقدم بتظلم رسمي في الحالات التالية:
-
الاعتراض على مشروعية القرار: إذا كان نزع الملكية لا يحقق منفعة عامة حقيقية، أو تم دون مبررات نظامية.
-
الاعتراض على تقدير التعويض: عندما يرى المالك أن قيمة التعويض لا تعكس القيمة السوقية الفعلية للعقار.
-
الاعتراض على الإجراءات التنفيذية: مثل التأخير في صرف التعويض أو إخلاء العقار قبل دفع المبلغ المستحق.
-
الاعتراض على تجاوز حدود المشروع: كأن يتم نزع مساحة أكبر من المطلوب للمصلحة العامة.
رابعاً: خطوات وإجراءات التظلم من قرار نزع الملكية
لكي يكون التظلم مقبولاً نظاماً، يجب أن يتم وفق الخطوات التالية:
-
التظلم الإداري أمام الجهة مصدرة القرار
يقدَّم أولاً تظلم إداري إلى الجهة الحكومية التي أصدرت قرار النزع خلال المدة النظامية، موضحاً فيه أسباب الاعتراض والطلبات. -
اللجوء إلى ديوان المظالم
إذا لم تتم الاستجابة أو لم يُبت في التظلم خلال 60 يوماً، يحق لصاحب الشأن رفع دعوى إدارية أمام المحكمة الإدارية بديوان المظالم للطعن في القرار أو في تقدير التعويض. -
تقديم المستندات والأدلة المؤيدة
يجب إرفاق صك الملكية، وصورة من قرار النزع، ومحضر التقدير، وأي تقارير تثبت الأضرار أو انخفاض القيمة السوقية. -
الاستعانة بمحامي صكوك عقارية في الرياض
لأن هذه الدعاوى تتطلب معرفة دقيقة بالأنظمة العقارية والإدارية، فوجود محامٍ مختص يزيد فرص كسب الدعوى أو رفع التعويض.
دور الخبير العقاري في تقدير التعويضات
يُشكل لجنة لتقدير التعويض تضم خبيرين عقاريين وممثلين عن الجهة الحكومية والبلدية.
ويُراعى في التقدير:
-
موقع العقار ومساحته.
-
استعماله النظامي وقيمته السوقية وقت النزع.
-
الأضرار التي تلحق بالملاك أو المستأجرين.
وفي حال اعتراض المالك على التقدير، يمكنه طلب إعادة التقييم أو تعيين خبير محايد عبر المحكمة، وهو ما يُنصح به دوماً بمساعدة أفضل محامي في الرياض المتخصص في القضايا العقارية.
مدة التظلم والطعن في قرارات نزع الملكية
يجب على المالك تقديم التظلم خلال 60 يوماً من تاريخ التبليغ بالقرار أو التعويض.
أما الدعوى أمام ديوان المظالم، فيجب رفعها خلال 90 يوماً من انتهاء المهلة السابقة إذا لم يُستجب للتظلم.
التقيد بهذه المدد النظامية شرط أساسي لقبول الدعوى، وأي تأخير قد يسقط الحق في المطالبة بالتعويض أو الاعتراض.
مسؤولية الجهة النازعة والتعويض عن الأضرار
الجهة التي تنزع العقار تتحمل المسؤولية الكاملة عن:
-
دفع التعويض العادل قبل الإخلاء.
-
تعويض المتضرر عن الأضرار غير المباشرة مثل خسارة النشاط التجاري.
-
تحمل نفقات الانتقال أو الترميم إن وُجدت.
وفي حال مخالفة هذه الالتزامات، يمكن رفع دعوى تعويض مستقلة أمام ديوان المظالم.
متى يكون قرار نزع الملكية غير نظامي؟
يعتبر القرار غير نظامي في الحالات التالية:
-
صدوره دون قرار من مجلس الوزراء أو تفويض رسمي.
-
عدم تحقق المصلحة العامة بشكل فعلي.
-
مخالفة إجراءات التبليغ أو التقدير.
-
تنفيذ الإخلاء قبل دفع التعويض.
وفي هذه الحالات، يمكن للمحامي أن يرفع دعوى إلغاء قرار إداري يهدف إلى إبطال قرار النزع واستعادة الحق.
أهمية الاستعانة بمحامي متخصص في القضايا العقارية
وجود محامي في الرياض للقضايا العقارية يختصر الكثير من الوقت والإجراءات على المالك، خصوصاً أن قضايا نزع الملكية تحتاج إلى صياغة دقيقة للدفوع القانونية ومتابعة مستمرة أمام الجهات القضائية.
ومن أبرز المهام التي يقدمها المحامي:
-
إعداد صحيفة الدعوى وصياغة التظلم الإداري.
-
جمع الأدلة والتقارير العقارية.
-
تمثيل المالك أمام لجنة التقدير والمحكمة الإدارية.
-
التفاوض مع الجهة الحكومية للتوصل إلى تسوية عادلة.
دور مكتب مشاري يحيى المالكي في قضايا نزع الملكية
يُعد مكتب مشاري يحيى المالكي من المكاتب القانونية الرائدة في قضايا نزع الملكية للمنفعة العامة، لما يمتلكه من خبرة عميقة في الأنظمة العقارية والإدارية بالسعودية.
يعمل المكتب على حماية حقوق العملاء من خلال:
-
دراسة القرار النظامي ومدى مشروعيته.
-
الاعتراض على التقدير وتقديم الطعون أمام ديوان المظالم.
-
متابعة التعويضات حتى صرفها بالكامل.
-
تقديم استشارات دقيقة في قضايا تزوير الصكوك العقارية أو الاعتداء على الملكيات الخاصة.
ويُعد المكتب الخيار الأمثل لمن يبحث عن أفضل محامي عقاري في الرياض يمتلك خبرة عملية ونظامية واسعة.
يضمن النظام السعودي عدداً من الآليات العادلة لحماية ملاك العقارات من أي تجاوز في قرارات نزع الملكية. ومع ذلك، فإن التطبيق العملي لهذه الأنظمة يتطلب فهماً قانونياً دقيقاً وإجراءات صحيحة في التظلم والطعن أمام الجهات المختصة.
ولذلك، فإن الاستعانة بـ محامي قضايا عقارية في الرياض من مكتب مشاري يحيى المالكي تمثل الخطوة الأهم لضمان حفظ الحقوق، والحصول على التعويض العادل وفق النظام.
قد يهمك قراءة :
